Tahiti, le 7 décembre 2021 – Les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter en Polynésie ces dernières années. Trois agents immobiliers du fenua expliquent cette situation par des phénomènes sociologiques, fonciers, les coûts de construction et… Airbnb.
Ces dernières années, les prix du marché de l'immobilier n'ont cessé de croître. “Je pense que le taux d'augmentation du marché est environ de 5% par an”, annonce Hugues Cochard, directeur de l'agence Reva immo. Ce dernier et ses confrères Michel Meyer, directeur de l'agence Thisse, et Véronique Caujole, directrice de Aito immobilier, expliquent que plusieurs facteurs contribuent à une augmentation du nombre de candidats locataires et d'acquéreurs potentiels, face à une offre trop insignifiante.
L'éclatement des cellules familiales
Les jeunes préfèrent avoir leur propre foyer en location ou en acquisition, et ne plus vivre chez leurs parents. Pourtant parmi ces jeunes, la plupart ont peu de moyens financiers et recherchent des locations à faible loyer, et donc seraient plus enclins à se tourner vers les logements sociaux. Des logements sociaux dont manque la Polynésie malgré les efforts de l'Office polynésien de l'habitat. Cette pénurie augmente la demande de logements à faibles loyers chez les propriétaires privés, et les incite à augmenter les prix. Dans le même temps, les jeunes mieux nantis, grâce leur niveau de revenu, contribuent également à la hausse des prix.
Des terres indisponibles
A cela s'ajoute les problèmes de terres. Malgré la création du tribunal foncier, et le soutien financier du Pays pour sortir les terres d'indivision, ce sujet fait encore trop souvent l'objet de conflits familiaux. Ces terres en indivision sont indisponibles sur le marché, y compris pour leurs propriétaires. Par conséquent, “pour ne pas se battre avec leurs cousins, les gens ont tendance à vouloir acheter ailleurs”, et donc à faire augmenter la demande, déplore Hugues Cochard. Ce dernier regrette aussi la lenteur de l'instruction des permis de lotir. Il cite l'exemple de lotissement de grandes parcelles pour lesquels l'obtention du permis de lotir a pris quatre ans.
Inflation de la construction
L'augmentation du coût des matériaux de construction, et de la main-d'œuvre dans le bâtiment, participent également à cette hausse du marché de l'immobilier. Et elle s'est accentuée avec la hausse des frais de transport maritime et aérien. “Parce que le coût de la construction augmente, les vendeurs augmentent aussi le prix de leur propriété bâtie”, note le directeur de Reva Immo.
La “spéculation” Airbnb
Autre phénomène dévastateur pour les prix, l'engouement pour Airbnb. Les propriétaires de maisons préféraient encore récemment la location longue durée, ils optent dorénavant pour le taux de rentabilité en location saisonnière proposé par la plateforme Airbnb. De plus, cette attractivité incite les propriétaires à garder leur bien quand quelques années plus tôt ils les auraient vendus. “On est dans un monde irréaliste, c'est quasiment de la spéculation. Aujourd'hui on vend un F1 au prix d'un F2, un F2 au prix d'un F3… Ceux qui avaient de l'argent placé en bourse ou dans des assurances vie se sont retournés vers l'investissement locatif, rendu plus attractif par Airbnb”, assure Véronique Caujole.
Pire en zone urbaine
La zone urbaine est également victime de sa situation géographique. “Les Polynésiens veulent être proches de tout, et les familles qui ont les moyens de payer plus cher pour réduire le temps de trajet entre la maison le travail et l'école maintiennent le marché à la hausse sur la zone urbaine”, ajoute Hugues Cochard. Ceux qui ne peuvent s'offrir le grand Papeete ont tendance à s'exiler vers la Presqu'île, et y provoquent donc le même genre d'inflation.
Tous ces facteurs font que les négociations avec les vendeurs ou les bailleurs sont de plus en plus difficiles. “C'est humain, les propriétaires en veulent toujours plus”, avoue Michel Meyer. "Et malheureusement, certains de nos confrères, pour faire plaisir aux propriétaires, font des estimations farfelues”, déplore Hugues Cochard. Il y a aussi une mauvaise perception du marché par les acheteurs : “Les prix affichés, surtout lorsqu'ils sont trop élevés par rapport au marché, sont rarement les prix conclus après négociation”, insiste Hugues. Un petit motif d'espoir pour ceux qui cherchent à se loger.
Ces dernières années, les prix du marché de l'immobilier n'ont cessé de croître. “Je pense que le taux d'augmentation du marché est environ de 5% par an”, annonce Hugues Cochard, directeur de l'agence Reva immo. Ce dernier et ses confrères Michel Meyer, directeur de l'agence Thisse, et Véronique Caujole, directrice de Aito immobilier, expliquent que plusieurs facteurs contribuent à une augmentation du nombre de candidats locataires et d'acquéreurs potentiels, face à une offre trop insignifiante.
L'éclatement des cellules familiales
Les jeunes préfèrent avoir leur propre foyer en location ou en acquisition, et ne plus vivre chez leurs parents. Pourtant parmi ces jeunes, la plupart ont peu de moyens financiers et recherchent des locations à faible loyer, et donc seraient plus enclins à se tourner vers les logements sociaux. Des logements sociaux dont manque la Polynésie malgré les efforts de l'Office polynésien de l'habitat. Cette pénurie augmente la demande de logements à faibles loyers chez les propriétaires privés, et les incite à augmenter les prix. Dans le même temps, les jeunes mieux nantis, grâce leur niveau de revenu, contribuent également à la hausse des prix.
Des terres indisponibles
A cela s'ajoute les problèmes de terres. Malgré la création du tribunal foncier, et le soutien financier du Pays pour sortir les terres d'indivision, ce sujet fait encore trop souvent l'objet de conflits familiaux. Ces terres en indivision sont indisponibles sur le marché, y compris pour leurs propriétaires. Par conséquent, “pour ne pas se battre avec leurs cousins, les gens ont tendance à vouloir acheter ailleurs”, et donc à faire augmenter la demande, déplore Hugues Cochard. Ce dernier regrette aussi la lenteur de l'instruction des permis de lotir. Il cite l'exemple de lotissement de grandes parcelles pour lesquels l'obtention du permis de lotir a pris quatre ans.
Inflation de la construction
L'augmentation du coût des matériaux de construction, et de la main-d'œuvre dans le bâtiment, participent également à cette hausse du marché de l'immobilier. Et elle s'est accentuée avec la hausse des frais de transport maritime et aérien. “Parce que le coût de la construction augmente, les vendeurs augmentent aussi le prix de leur propriété bâtie”, note le directeur de Reva Immo.
La “spéculation” Airbnb
Autre phénomène dévastateur pour les prix, l'engouement pour Airbnb. Les propriétaires de maisons préféraient encore récemment la location longue durée, ils optent dorénavant pour le taux de rentabilité en location saisonnière proposé par la plateforme Airbnb. De plus, cette attractivité incite les propriétaires à garder leur bien quand quelques années plus tôt ils les auraient vendus. “On est dans un monde irréaliste, c'est quasiment de la spéculation. Aujourd'hui on vend un F1 au prix d'un F2, un F2 au prix d'un F3… Ceux qui avaient de l'argent placé en bourse ou dans des assurances vie se sont retournés vers l'investissement locatif, rendu plus attractif par Airbnb”, assure Véronique Caujole.
Pire en zone urbaine
La zone urbaine est également victime de sa situation géographique. “Les Polynésiens veulent être proches de tout, et les familles qui ont les moyens de payer plus cher pour réduire le temps de trajet entre la maison le travail et l'école maintiennent le marché à la hausse sur la zone urbaine”, ajoute Hugues Cochard. Ceux qui ne peuvent s'offrir le grand Papeete ont tendance à s'exiler vers la Presqu'île, et y provoquent donc le même genre d'inflation.
Tous ces facteurs font que les négociations avec les vendeurs ou les bailleurs sont de plus en plus difficiles. “C'est humain, les propriétaires en veulent toujours plus”, avoue Michel Meyer. "Et malheureusement, certains de nos confrères, pour faire plaisir aux propriétaires, font des estimations farfelues”, déplore Hugues Cochard. Il y a aussi une mauvaise perception du marché par les acheteurs : “Les prix affichés, surtout lorsqu'ils sont trop élevés par rapport au marché, sont rarement les prix conclus après négociation”, insiste Hugues. Un petit motif d'espoir pour ceux qui cherchent à se loger.
