PAPEETE, le 20 mai -La fin de l'année scolaire est souvent accompagnée de déménagements. De fait, beaucoup de biens se retrouvent sur le marché de la location à l'approche de l'été, parce que les occupants ont décidé de quitter leur logement pour devenir à leur tour propriétaires, parce qu’ils ont été mutés, parce qu’ils veulent plus d’espace... Tahiti Infos vous livre les clés pour louer son bien immobilier en toute légalité et en toute tranquillité.
Je suis propriétaire, je souhaite louer mon appartement ou ma maison. Quelles sont les démarches à effectuer ?
Tout d'abord, vous devez contacter la direction des Impôts et des Contributions publiques (DICP). En effet, tout propriétaire qui loue une maison ou un appartement doit payer l'impôt foncier et l'impôt sur les transactions. Par ailleurs, au-delà d'un certain montant pour les locations meublées – 166 666 francs –, le propriétaire doit également régler la contribution des patentes. Pour cela, il doit remplir au préalable une demande de patente. Le montant de l'ensemble des loyers perçus doit être déclaré à la DICP. L'inscription doit se faire à la division de la gestion fiscale de la DICP avec deux photos d'identité et une pièce d'identité.
Une fois inscrit à la DICP, y a-t-il d'autres formalités ?
Il faut également vous inscrire à l'Institut de la statistique de la Polynésie française (ISPF), muni de la fiche d'inscription à la DICP, afin d'obtenir un numéro Tahiti puis déposer le contrat à la direction des Affaires foncières (DAF).
Dois-je obligatoirement passer par un agent immobilier pour louer mon bien ?
Non. Pour louer votre bien, vous pouvez choisir de traiter de particulier à particulier ou bien de passer par une agence immobilière. Si vous passez par un agent immobilier, il est essentiel dans ce cas de signer un mandat. En effet, le mandat précise l'objet de la mission, sa durée, le montant de la rémunération et l'exclusivité ou non de l'affaire.
Y a-t-il des durées minimales pour les contrats de location ?
La durée d'un contrat de location d'habitation est d'au moins un an pour un logement meublé, de neuf mois si la location est consentie à un étudiant, de trois ans pour logement non-meublé. Si le bailleur doit reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales, dans ce cas précis, les parties peuvent conclure un bail pour une durée inférieure à un an.
Je suis propriétaire, je souhaite louer mon appartement ou ma maison. Quelles sont les démarches à effectuer ?
Tout d'abord, vous devez contacter la direction des Impôts et des Contributions publiques (DICP). En effet, tout propriétaire qui loue une maison ou un appartement doit payer l'impôt foncier et l'impôt sur les transactions. Par ailleurs, au-delà d'un certain montant pour les locations meublées – 166 666 francs –, le propriétaire doit également régler la contribution des patentes. Pour cela, il doit remplir au préalable une demande de patente. Le montant de l'ensemble des loyers perçus doit être déclaré à la DICP. L'inscription doit se faire à la division de la gestion fiscale de la DICP avec deux photos d'identité et une pièce d'identité.
Une fois inscrit à la DICP, y a-t-il d'autres formalités ?
Il faut également vous inscrire à l'Institut de la statistique de la Polynésie française (ISPF), muni de la fiche d'inscription à la DICP, afin d'obtenir un numéro Tahiti puis déposer le contrat à la direction des Affaires foncières (DAF).
Dois-je obligatoirement passer par un agent immobilier pour louer mon bien ?
Non. Pour louer votre bien, vous pouvez choisir de traiter de particulier à particulier ou bien de passer par une agence immobilière. Si vous passez par un agent immobilier, il est essentiel dans ce cas de signer un mandat. En effet, le mandat précise l'objet de la mission, sa durée, le montant de la rémunération et l'exclusivité ou non de l'affaire.
Y a-t-il des durées minimales pour les contrats de location ?
La durée d'un contrat de location d'habitation est d'au moins un an pour un logement meublé, de neuf mois si la location est consentie à un étudiant, de trois ans pour logement non-meublé. Si le bailleur doit reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales, dans ce cas précis, les parties peuvent conclure un bail pour une durée inférieure à un an.
Existe-t-il des barèmes, des planchers ou des plafonds pour fixer le prix des loyers?
Non. À moins que la construction du logement n'ait été financée avec l'aide de la défiscalisation, aucun plafond n'est fixé. En revanche il est fortement conseillé de suivre les prix du marché. En effet, si vous fixez un prix supérieur au reste des biens disponibles, vous aurez du mal à le louer…
Puis-je augmenter mon loyer comme bon me semble ?
Le taux de révision des loyers est librement débattu entre le propriétaire et le locataire, dans la limite de la variation entre l'indice mensuel des prix à la consommation à une moment donné et celui calculé au moment de la signature du bail. Par exemple, pour un contrat signé en février 2013 avec un loyer de 100 000 francs : l'indice des prix à la consommation en février 2013 était de 107,64. En février 2014, l'indice des prix à la consommation était de 108,58, soit une augmentation de 0,418 %. Le propriétaire avait donc la possibilité d’augmenter le loyer en proportion et passer de 100 000 à 100 418 francs.
Dois-je demander un dépôt de garantie au locataire ?
Le dépôt de garantie sert à garantir le paiement du loyer et des charges, le bon entretien et la restitution du logement en bon état à la fin de la location. Il est donc recommandé de le demander au locataire. Attention, il ne peut excéder un mois et demi de loyer, hors charges. Le dépôt de garantie peut être encaissé, mais vous êtes légalement tenu de le rendre au locataire à la fin de la location si aucun problème n'est survenu.
Que puis-je retenir sur le dépôt de garantie ?
Vous pouvez retenir les loyers impayés, le solde des charges locatives (à condition qu'elles soient justifiées par des factures), les frais engagés pour la remise en état du logement qui doivent correspondre à des factures acquittées. En aucun cas le locataire n'est responsable des dégradations qui résultent de l'usure normale, d'un cas de force majeure ou d'une faute du bailleur.
Qu'est-ce que je risque si je ne rends pas le dépôt de garantie ?
La loi prévoit un délai maximal d'un mois pour la restitution du dépôt de garantie à compter de la remise des clés par le locataire. Passé ce délai, le locataire devra vous solliciter par lettre recommandée avec accusé de réception, puis par voie d'huissier afin de pouvoir récupérer le dépôt de garantie et bénéficier par ailleurs des intérêts légaux.
Non. À moins que la construction du logement n'ait été financée avec l'aide de la défiscalisation, aucun plafond n'est fixé. En revanche il est fortement conseillé de suivre les prix du marché. En effet, si vous fixez un prix supérieur au reste des biens disponibles, vous aurez du mal à le louer…
Puis-je augmenter mon loyer comme bon me semble ?
Le taux de révision des loyers est librement débattu entre le propriétaire et le locataire, dans la limite de la variation entre l'indice mensuel des prix à la consommation à une moment donné et celui calculé au moment de la signature du bail. Par exemple, pour un contrat signé en février 2013 avec un loyer de 100 000 francs : l'indice des prix à la consommation en février 2013 était de 107,64. En février 2014, l'indice des prix à la consommation était de 108,58, soit une augmentation de 0,418 %. Le propriétaire avait donc la possibilité d’augmenter le loyer en proportion et passer de 100 000 à 100 418 francs.
Dois-je demander un dépôt de garantie au locataire ?
Le dépôt de garantie sert à garantir le paiement du loyer et des charges, le bon entretien et la restitution du logement en bon état à la fin de la location. Il est donc recommandé de le demander au locataire. Attention, il ne peut excéder un mois et demi de loyer, hors charges. Le dépôt de garantie peut être encaissé, mais vous êtes légalement tenu de le rendre au locataire à la fin de la location si aucun problème n'est survenu.
Que puis-je retenir sur le dépôt de garantie ?
Vous pouvez retenir les loyers impayés, le solde des charges locatives (à condition qu'elles soient justifiées par des factures), les frais engagés pour la remise en état du logement qui doivent correspondre à des factures acquittées. En aucun cas le locataire n'est responsable des dégradations qui résultent de l'usure normale, d'un cas de force majeure ou d'une faute du bailleur.
Qu'est-ce que je risque si je ne rends pas le dépôt de garantie ?
La loi prévoit un délai maximal d'un mois pour la restitution du dépôt de garantie à compter de la remise des clés par le locataire. Passé ce délai, le locataire devra vous solliciter par lettre recommandée avec accusé de réception, puis par voie d'huissier afin de pouvoir récupérer le dépôt de garantie et bénéficier par ailleurs des intérêts légaux.
Immobilier : des prix en baisse constante depuis 2013
Les chiffres sont clairs : après avoir atteint des pics astronomiques, les prix de l'immobilier à la location sont en baisse constante depuis dix ans. Malgré les diverses prédictions des spécialistes de du secteur, l'embellie n'arrive pas et la remontée des prix tarde à venir.
C’est historique, les chiffres de l'immobilier ont atteint une baisse record. Depuis que l'institut statistique de Polynésie française (ISPF) a commencé à mesurer les chiffres des loyers réels, c’est-à-dire en 2006, les chiffres n'ont jamais été aussi bas.
Cela peut en partie s’expliquer par le nombre de logements vides. En 2007, sur 79 000 logements en Polynésie française, 6 600 étaient vacants soit environ 8,3 %, Selon le dernier rapport sur le logement en Polynésie française, en 2012, sur 88 370 logements, 8 811 étaient vacants soit environ 10 %, ce qui représente 2 points de plus qu'en 2007.
C’est historique, les chiffres de l'immobilier ont atteint une baisse record. Depuis que l'institut statistique de Polynésie française (ISPF) a commencé à mesurer les chiffres des loyers réels, c’est-à-dire en 2006, les chiffres n'ont jamais été aussi bas.
Cela peut en partie s’expliquer par le nombre de logements vides. En 2007, sur 79 000 logements en Polynésie française, 6 600 étaient vacants soit environ 8,3 %, Selon le dernier rapport sur le logement en Polynésie française, en 2012, sur 88 370 logements, 8 811 étaient vacants soit environ 10 %, ce qui représente 2 points de plus qu'en 2007.
Dans ce même rapport de 2012, l’ISPF détaillait la structure de ces logements vides : "Les deux tiers de ces logements vacants se situent dans l’île de Tahiti, principalement dans les communes de Punaauia et Papeete qui concentrent chacune 12 % des logements vacants. Moorea regroupe 10 % des logements vacants, essentiellement des maisons individuelles. Sur Papeete, la moitié de ces logements ont été construits avant 1989 et concernent davantage les immeubles privés. Les logements vacants sur Punaauia sont soit des appartements en immeubles collectifs récents, soit des maisons individuelles plus anciennes." Comme de nombreux logements restent sur le marché, les prix baissent et mécaniquement les nouveaux logements qui arrivent baissent aussi pour s'adapter aux biens déjà sur le marché.
Il est vrai que le parc locatif s'adresse essentiellement aux expatriés ou à des métropolitains. En effet, 71 % des ménages polynésiens sont propriétaires et seuls 21 % des logements du territoire sont consacrés à la location. Tous ces logements vides demeurent cependant une aberration, notamment quand l'Office polynésien de l'habitat (OPH) recense 2 507 demandeurs en habitat groupé et 1 513 demandeurs en habitat dispersé, soit 4 020 demandeurs inscrits à l’OPH à la recherche d’un logement social. Par ailleurs, les prévisions de l'ISPF estiment à près de 35 000 le besoin de nouveaux logements sur les vingt prochaines années.
Il est vrai que le parc locatif s'adresse essentiellement aux expatriés ou à des métropolitains. En effet, 71 % des ménages polynésiens sont propriétaires et seuls 21 % des logements du territoire sont consacrés à la location. Tous ces logements vides demeurent cependant une aberration, notamment quand l'Office polynésien de l'habitat (OPH) recense 2 507 demandeurs en habitat groupé et 1 513 demandeurs en habitat dispersé, soit 4 020 demandeurs inscrits à l’OPH à la recherche d’un logement social. Par ailleurs, les prévisions de l'ISPF estiment à près de 35 000 le besoin de nouveaux logements sur les vingt prochaines années.
Pour mémoire : un dispositif fiscal pour rénover les logements vacants
Pour mettre fin au problème des logements vacants en Polynésie française, le ministre du Logement Tearii Alpha avait annoncé le 31 mars dernier lors du séminaire de l'association Agence immobilière sociale de Polynésie française (AISPF) que ses équipes travaillaient sur un dispositif incitatif pour encourager la rénovation du parc immobilier. Cette aide devrait prendre la forme "d'un avantage fiscal, d'une exonération d'impôts fonciers ou d'autres taxes", avait indiqué le ministre. "En contrepartie, le loyer devra être encadré après que l'appartement ou la maison sera rénové." Tearii Alpha avait également annoncé que ce dispositif pourrait être géré par l’AISPF, qui, "forte de son expérience et de son professionnalisme dans le domaine de la gestion locative, [pourrait] se positionner ensuite sur cette nouvelle offre et accroître son parc de logements à loyers encadrés". Le ministre du Logement avait ajouté : "Imaginez qu'il y ait 200 ou 300 propriétaires qui acceptent de rentrer dans le dispositif que nous souhaitons mettre en place, ce serait 300 possibilités de relogement pour des situations d'urgence. Par les temps qui courent, c'est intéressant." Ce nouveau dispositif devrait être présenté prochainement.
Mélanie THOMAS
Mélanie THOMAS