PAPEETE, le 6 septembre 2016 - Dans un plan de vie, il arrive souvent le moment où on envisage d'acheter une maison ou de faire construire. Tahiti-infos vous donne les clefs pour que l'achat de votre terrain à bâtir se déroule dans de bonnes conditions.
Comment trouver un terrain à acheter ?
Pour trouver un terrain à vendre vous avez plusieurs possibilités. Vous pouvez passer par les filières traditionnelles c’est-à-dire : les annonces dans les journaux et les commerces, les sites de petites annonces sur le web, les agents immobiliers et les notaires. Vous pouvez également opter de passer par les constructeurs de maisons individuelles (pour l'information, attention un constructeur de maisons individuelles ne PEUT pas intervenir directement dans la vente d'un terrain), les fichiers tenus dans les mairies et le bouche-à-oreille.
Comment bien choisir son terrain ?
Pour bien choisir son terrain il faut prendre en compte plusieurs éléments : l'emplacement du terrain, la configuration du terrain, la qualité du sol, les équipements publics, vérifier que le terrain est bien constructible, savoir si le terrain est isolé ou en lotissement, bien noter quelles sont les limites du terrain enfin se renseigner sur le type de servitude qui passe devant le terrain.
Quels sont les éléments importants à prendre en compte dans l'emplacement du terrain ?
Tout d'abord, il faut faire attention à l'orientation du terrain, à savoir que le taux d'ensoleillement peut faire varier le prix. La vue est également importante. Attention, une vue imprenable n'est pas garantie, en effet le code civil ne protège pas la vue sur l'horizon. Enfin la localisation du terrain est l'élément le plus important, le voisinage, le quartier, les commerces disponibles à proximité auront un impact sur le prix. En effet un terrain dans un quartier résidentiel comme Pamatai sera plus cher qu'un terrain à proximité d'une zone industrielle. Mieux vaut éviter la proximité d'établissement industriels et commerciaux, le bruit de la circulation peut être gênant ainsi que l'isolement du terrain.
Pourquoi la configuration du terrain et la qualité du sol sont-ils importants ?
Il faut bien faire attention à la taille du terrain, en effet le permis de construire peut être refusé si le terrain est jugé trop exigu ou trop petit pour y construire. Pour savoir si le terrain est constructible remplissez une note de renseignement d'aménagement (NRA) auprès du service de l'Urbanisme.
Si vous achetez un terrain faites attention à la pente. En effet, les travaux d'un terrain en pente ne sont pas anodins. Les terrassements, remblais ou déblais font vite monter la note. A noter que les terrassements de plus de 60m2 nécessitent une demande de permis de terrassement auprès du service de l'Urbanisme. Une pente de 15% est un maximum.
La qualité du sol est aussi très importante dans l'achat d'un terrain. Il est conseillé de faire une étude du sol afin de prévenir les risques d'affaissement des constructions, de glissement de terrain. En effet la qualité du sol définira la position et les niveaux des fondations ainsi que l'assainissement des plateformes (collecte et évacuation des eaux et ruissellement).
Qu'est qu'une NRA ?
La Note de Renseignement d'Aménagement (NRA) vous permet de savoir si votre terrain est constructible ou pas. TOUS LES TERRAINS NE SONT PAS CONSTRUCTIBLES. Il est possible de déposer une NRA sans avoir à déposer de permis de construire.
Tout achat d'un terrain doit être accompagné d'une NRA qui informe l'acquéreur sur les conditions de constructibilité de cette terre. Vérifiez bien que la NRA est jointe à l'acte de vente c'est le seul document qui définit si le terrain est constructible ou non. Lorsque vous signez une promesse de vente vous pouvez intégrer la constructibilité du terrain comme une condition pouvant annuler le compromis de vente. Ainsi s'il s'avère que le terrain n'est pas constructible vous pourrez arrêter la procédure sans avoir à payer de dédommagements.
Pourquoi dois-je vérifier les équipements publics ?
Vérifiez bien que votre terrain a accès à l'eau et que la pression et le débit son suffisant, par ailleurs pour l'électricité évaluez le coût du raccordement voire de l'extension ou du renforcement du réseau. Pour l'assainissement vérifiez auprès de la mairie s'il existe un tout à l'égout et si le raccordement est possible.
Une fois le terrain acheté, le vendeur a-t-il des obligations particulières ?
Le vendeur est tenu à trois obligations. Il doit délivrer le terrain, mais aussi garantir son acheteur contre le risque d'éviction, garantir son acheteur contre les vices cachés. En effet le vendeur est tenu de garantir l'acheteur contre les vices qu'il n'a pas pu déceler.
Sauf close contraire, le vendeur est tenu de garantir son acheteur contre l'éviction qui pourrait résulter des charges et servitudes non déclarés, d'une erreur de délimitation de la propriété. Le vendeur doit défendre l'acquéreur contre le trouble apporté par autrui à sa possession et l'indemniser au cas où la propriété de la chose vendue serait reconnue appartenir à un tiers ou qu'il existe des droits appartenant à des tiers dessus.
Quels sont les rôles du notaire et/ ou de l'agent immobilier ?
L'intermédiaire doit se procurer un plan de bornage, comparer le relevé cadastral et les limites de la propriété cédée.
Notaires et agents immobiliers garantissent par leur présence la loyauté des pourparlers. Ils ont un devoir de conseil et de vérification. Ils ne peuvent pas se contenter des informations fournies par le vendeur. Ils doivent confronter entre eux les documents existants ou accessibles afin de lever toutes les certitudes.
Si je veux construire sur mon terrain il y a-t-il des obligations administratives ?
Vous êtes dans l’obligation de demander un permis de construire. Pour ce faire renseignez vous auprès de votre commune afin de vérifier si elle est dotée d’un plan général d’aménagement (PGA) qui fixe les règles générales et les servitudes d’occupation des sols. Si votre commune dispose d’un PGA vous devez déposer votre demande de permis auprès de votre commune, sinon rendez vous au service de l’urbanisme.
Quelles communes sont dotées d’un Plan Général d’aménagement (PGA)?
Les îles à disposer d’un PGA sont : Papeete, Pirae, Arue, Mahina, Punaauia, Papea, Papara et Moorea pour les îles du vents. Les îles des Gambier, Tahaa, Maupiti, Ua Pou, Fakarava, Nuku Hiva, Hiva Oa, Huahine sont également dotées d’un PGA.
Comment trouver un terrain à acheter ?
Pour trouver un terrain à vendre vous avez plusieurs possibilités. Vous pouvez passer par les filières traditionnelles c’est-à-dire : les annonces dans les journaux et les commerces, les sites de petites annonces sur le web, les agents immobiliers et les notaires. Vous pouvez également opter de passer par les constructeurs de maisons individuelles (pour l'information, attention un constructeur de maisons individuelles ne PEUT pas intervenir directement dans la vente d'un terrain), les fichiers tenus dans les mairies et le bouche-à-oreille.
Comment bien choisir son terrain ?
Pour bien choisir son terrain il faut prendre en compte plusieurs éléments : l'emplacement du terrain, la configuration du terrain, la qualité du sol, les équipements publics, vérifier que le terrain est bien constructible, savoir si le terrain est isolé ou en lotissement, bien noter quelles sont les limites du terrain enfin se renseigner sur le type de servitude qui passe devant le terrain.
Quels sont les éléments importants à prendre en compte dans l'emplacement du terrain ?
Tout d'abord, il faut faire attention à l'orientation du terrain, à savoir que le taux d'ensoleillement peut faire varier le prix. La vue est également importante. Attention, une vue imprenable n'est pas garantie, en effet le code civil ne protège pas la vue sur l'horizon. Enfin la localisation du terrain est l'élément le plus important, le voisinage, le quartier, les commerces disponibles à proximité auront un impact sur le prix. En effet un terrain dans un quartier résidentiel comme Pamatai sera plus cher qu'un terrain à proximité d'une zone industrielle. Mieux vaut éviter la proximité d'établissement industriels et commerciaux, le bruit de la circulation peut être gênant ainsi que l'isolement du terrain.
Pourquoi la configuration du terrain et la qualité du sol sont-ils importants ?
Il faut bien faire attention à la taille du terrain, en effet le permis de construire peut être refusé si le terrain est jugé trop exigu ou trop petit pour y construire. Pour savoir si le terrain est constructible remplissez une note de renseignement d'aménagement (NRA) auprès du service de l'Urbanisme.
Si vous achetez un terrain faites attention à la pente. En effet, les travaux d'un terrain en pente ne sont pas anodins. Les terrassements, remblais ou déblais font vite monter la note. A noter que les terrassements de plus de 60m2 nécessitent une demande de permis de terrassement auprès du service de l'Urbanisme. Une pente de 15% est un maximum.
La qualité du sol est aussi très importante dans l'achat d'un terrain. Il est conseillé de faire une étude du sol afin de prévenir les risques d'affaissement des constructions, de glissement de terrain. En effet la qualité du sol définira la position et les niveaux des fondations ainsi que l'assainissement des plateformes (collecte et évacuation des eaux et ruissellement).
Qu'est qu'une NRA ?
La Note de Renseignement d'Aménagement (NRA) vous permet de savoir si votre terrain est constructible ou pas. TOUS LES TERRAINS NE SONT PAS CONSTRUCTIBLES. Il est possible de déposer une NRA sans avoir à déposer de permis de construire.
Tout achat d'un terrain doit être accompagné d'une NRA qui informe l'acquéreur sur les conditions de constructibilité de cette terre. Vérifiez bien que la NRA est jointe à l'acte de vente c'est le seul document qui définit si le terrain est constructible ou non. Lorsque vous signez une promesse de vente vous pouvez intégrer la constructibilité du terrain comme une condition pouvant annuler le compromis de vente. Ainsi s'il s'avère que le terrain n'est pas constructible vous pourrez arrêter la procédure sans avoir à payer de dédommagements.
Pourquoi dois-je vérifier les équipements publics ?
Vérifiez bien que votre terrain a accès à l'eau et que la pression et le débit son suffisant, par ailleurs pour l'électricité évaluez le coût du raccordement voire de l'extension ou du renforcement du réseau. Pour l'assainissement vérifiez auprès de la mairie s'il existe un tout à l'égout et si le raccordement est possible.
Une fois le terrain acheté, le vendeur a-t-il des obligations particulières ?
Le vendeur est tenu à trois obligations. Il doit délivrer le terrain, mais aussi garantir son acheteur contre le risque d'éviction, garantir son acheteur contre les vices cachés. En effet le vendeur est tenu de garantir l'acheteur contre les vices qu'il n'a pas pu déceler.
Sauf close contraire, le vendeur est tenu de garantir son acheteur contre l'éviction qui pourrait résulter des charges et servitudes non déclarés, d'une erreur de délimitation de la propriété. Le vendeur doit défendre l'acquéreur contre le trouble apporté par autrui à sa possession et l'indemniser au cas où la propriété de la chose vendue serait reconnue appartenir à un tiers ou qu'il existe des droits appartenant à des tiers dessus.
Quels sont les rôles du notaire et/ ou de l'agent immobilier ?
L'intermédiaire doit se procurer un plan de bornage, comparer le relevé cadastral et les limites de la propriété cédée.
Notaires et agents immobiliers garantissent par leur présence la loyauté des pourparlers. Ils ont un devoir de conseil et de vérification. Ils ne peuvent pas se contenter des informations fournies par le vendeur. Ils doivent confronter entre eux les documents existants ou accessibles afin de lever toutes les certitudes.
Si je veux construire sur mon terrain il y a-t-il des obligations administratives ?
Vous êtes dans l’obligation de demander un permis de construire. Pour ce faire renseignez vous auprès de votre commune afin de vérifier si elle est dotée d’un plan général d’aménagement (PGA) qui fixe les règles générales et les servitudes d’occupation des sols. Si votre commune dispose d’un PGA vous devez déposer votre demande de permis auprès de votre commune, sinon rendez vous au service de l’urbanisme.
Quelles communes sont dotées d’un Plan Général d’aménagement (PGA)?
Les îles à disposer d’un PGA sont : Papeete, Pirae, Arue, Mahina, Punaauia, Papea, Papara et Moorea pour les îles du vents. Les îles des Gambier, Tahaa, Maupiti, Ua Pou, Fakarava, Nuku Hiva, Hiva Oa, Huahine sont également dotées d’un PGA.
Que faut-il savoir pour déposer son permis de construire ?
Les autorisations de travaux immobiliers sont nécessaires pour tout terrassement, toute exécution de travaux ou tout autre projet de nature à modifier l'état des lieux. Ainsi il doit être demandé dès que vous souhaitez construire une maison, un immeuble, un mur, un fare pote, une piscine ou même un garage….
Il y a trois types d'autorisations de travaux immobiliers : Le permis de terrassement, le permis de construire et l'autorisation de lotir. En général si les travaux d'aménagement de terrain sont liés à la construction d'une maison qui fait l'objet d'un permis de construire alors il n'est pas nécessaire de faire une demande de permis de terrassement. En effet, es terrassements sont instruits en même temps que la demande de construction.
Le permis de construire, lui, est obligatoire pour tout ouvrage, qu'il soit maritime, terrestre, souterrain ou fluvial. Cependant, les travaux d'entretien, de réparation ou rénovation ne sont pas soumis au permis de construire.
Il est délivré par le ministre en charge de l'urbanisme, sur avis du maire et du chef de service de l'urbanisme, qui vérifient la conformité de la construction avec les règles d'aménagement et d'urbanisme.
La demande de permis de construire doit être adressée soit au maire de la commune soit au service de l'Urbanisme. Cependant si la mairie dispose d'un Plan Général d'Aménagement (PGA) et des moyens d'instruire la demande, elle doit être obligatoirement déposée en mairie.
Selon le type de travaux envisagés, il vous sera remis une fiche listant les pièces nécessaires à la constitution du dossier. Le permis de construire est délivré gratuitement. Une fois le permis délivré, le propriétaire a deux ans pour démarrer les travaux. Le cas échéant ou si jamais il y a une interruption des travaux qui dure plus d'un an le permis de construire devient caduque.
Il est tout à fait possible d'obtenir un permis de construire sur un terrain en indivision. Cependant, si une procédure de sortie d'indivision est engagée devant les tribunaux, il faudra attendre le jugement pour déposer la demande de permis.
A savoir que l’information d’un tiers est obligatoire. Pendant un mois après la délivrance du permis, le propriétaire doit obligatoirement poser un panneau d’affichage contenant des informations lisibles à l’extérieur du terrain. Vous devez indiquer sur le panneau le numéro, la date de délivrance du permis, le nom du bénéficiaire, la nature et la destination des travaux.
La construction d’un bâtiment sans permis de construire est passible de poursuite devant le tribunal correctionnel. L’administration à trois ans à partir de la fin des travaux pour saisir le tribunal. Ces faits sont passibles de sanctions : amendes, emprisonnement et remise en état des lieux.
Vous pouvez néanmoins demander un permis de régularisation. Si elle est possible, l’administration vous remettra un constat de travaux. Attention cette démarche ne vous épargnera pas d’éventuelles poursuites.
CONTACT
Service de l’urbanisme 40 46 80 23
Direction de l’équipement 40 46 80 17
Direction des affaires foncières/Cadastre 40 47 18 18 – 40 47 18 64
Il y a trois types d'autorisations de travaux immobiliers : Le permis de terrassement, le permis de construire et l'autorisation de lotir. En général si les travaux d'aménagement de terrain sont liés à la construction d'une maison qui fait l'objet d'un permis de construire alors il n'est pas nécessaire de faire une demande de permis de terrassement. En effet, es terrassements sont instruits en même temps que la demande de construction.
Le permis de construire, lui, est obligatoire pour tout ouvrage, qu'il soit maritime, terrestre, souterrain ou fluvial. Cependant, les travaux d'entretien, de réparation ou rénovation ne sont pas soumis au permis de construire.
Il est délivré par le ministre en charge de l'urbanisme, sur avis du maire et du chef de service de l'urbanisme, qui vérifient la conformité de la construction avec les règles d'aménagement et d'urbanisme.
La demande de permis de construire doit être adressée soit au maire de la commune soit au service de l'Urbanisme. Cependant si la mairie dispose d'un Plan Général d'Aménagement (PGA) et des moyens d'instruire la demande, elle doit être obligatoirement déposée en mairie.
Selon le type de travaux envisagés, il vous sera remis une fiche listant les pièces nécessaires à la constitution du dossier. Le permis de construire est délivré gratuitement. Une fois le permis délivré, le propriétaire a deux ans pour démarrer les travaux. Le cas échéant ou si jamais il y a une interruption des travaux qui dure plus d'un an le permis de construire devient caduque.
Il est tout à fait possible d'obtenir un permis de construire sur un terrain en indivision. Cependant, si une procédure de sortie d'indivision est engagée devant les tribunaux, il faudra attendre le jugement pour déposer la demande de permis.
A savoir que l’information d’un tiers est obligatoire. Pendant un mois après la délivrance du permis, le propriétaire doit obligatoirement poser un panneau d’affichage contenant des informations lisibles à l’extérieur du terrain. Vous devez indiquer sur le panneau le numéro, la date de délivrance du permis, le nom du bénéficiaire, la nature et la destination des travaux.
La construction d’un bâtiment sans permis de construire est passible de poursuite devant le tribunal correctionnel. L’administration à trois ans à partir de la fin des travaux pour saisir le tribunal. Ces faits sont passibles de sanctions : amendes, emprisonnement et remise en état des lieux.
Vous pouvez néanmoins demander un permis de régularisation. Si elle est possible, l’administration vous remettra un constat de travaux. Attention cette démarche ne vous épargnera pas d’éventuelles poursuites.
CONTACT
Service de l’urbanisme 40 46 80 23
Direction de l’équipement 40 46 80 17
Direction des affaires foncières/Cadastre 40 47 18 18 – 40 47 18 64
Quelles sont les responsabilités du constructeur ?
L’acte de construire est un acte complexe. Il implique le plus souvent des intervenants multiples et des opérations plus ou moins périlleuses. Le régime actuel de responsabilité des constructeurs fait peser sur les constructeurs une grande responsabilité. L’entrepreneur qui s’engage à exécuter des travaux pour le compte d’un client est tenu à une obligation de résultat, c’est à dire qu’il devra fournir exactement ce à quoi il s’est engagé.
En cas de défaut de construction, il faut prouver l’existence d’un dommage pour mettre en jeu la responsabilité du constructeur. Le constructeur est responsable même s’il n’a commis aucune faute.
Si vous subissez un préjudice quelconque sur votre bien pendant ou après la construction, vous devez adresser au constructeur une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Vous devez lui fixer un délai raisonnable pour réagir.
En cas de défaut de construction, il faut prouver l’existence d’un dommage pour mettre en jeu la responsabilité du constructeur. Le constructeur est responsable même s’il n’a commis aucune faute.
Si vous subissez un préjudice quelconque sur votre bien pendant ou après la construction, vous devez adresser au constructeur une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Vous devez lui fixer un délai raisonnable pour réagir.