Les représentants à l’assemblée étaient réunis pour la deuxième partie de la troisième séance de la session budgétaire vendredi 19 octobre 2012.
Le rapport relatif à un projet de loi du pays relatif aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée a été examiné.
Le projet de loi du pays vient clarifier les relations entre bailleurs et locataires et combler un vide juridique. Il fixe les règles relatives aux locaux à usage d'habitation et aux locations non meublées, et répond ainsi aux nombreuses sollicitations des consommateurs auprès de la Direction générale des affaires économiques.
La loi du pays a été adoptée par 41 voix pour.
Intervention Sandra Lévy Agamy relative aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée
Le présent projet de loi propose d’encadrer les relations contractuelles entre les bailleurs et les locataires d’habitation meublée et non meublée.
Ce projet de texte, inspiré à 95% du cadre métropolitain en la matière, a pour ambition de garantir un droit fondamental du préambule de la constitution du 27 octobre 1946 relatif à l’accès au logement.
Il y a donc un cadre réglementaire….et il y a aussi son application au quotidien avec certaines dérives malheureusement constatées aussi bien en métropole qu’en Polynésie française et du fait tantôt des bailleurs, tantôt des locataires.
En effet, sous le manteau se pratiquent des expulsions de locataires sous la contrainte, de manière quasi manu militari, en dehors de toute procédure légale.
Ou encore des retards « plus ou moins volontaires » de paiement de loyers de la part de locataires …. Occasionnant un préjudice financier et parfois d’importantes dettes bancaires pour le bailleur.
Que l’on soit dans un cas où dans l’autre, la réalité du terrain est que les procédures judiciaires permettant à terme de garantir les droits et obligations de chacune des parties au contrat, sont longues, fastidieuses, coûteuses.
Mais cela est du ressort de l’Etat et de sa compétence. Notre assemblée ne peut donc pas légiférer sur ces problématiques de procédures judiciaires.
Face aux difficultés temporelles et financières pour régler les litiges devant les tribunaux, c’est donc le compromis et un terrain d’entente à « l’amiable » qui doit être recherché et privilégié.
Pour le texte qui nous concerne aujourd’hui, il est à souhaiter que la récente commission de conciliation basée à la Direction Générale des Affaires Economiques soit le lieu permettant de régler les litiges entre propriétaires et locataires, dans le respect de la réglementation que nous allons valider aujourd’hui en matière de baux locatifs.
Les articles du projet de loi encadrent bien toutes les relations, droits et obligations des parties. Je ferais néanmoins quelques remarques d’applicabilité du texte dans la pratique relative à certains articles du projet de loi.
L’article LP 14 me semble bien sévère envers le locataire d’un premier bail de un an ou 9 mois. Ces sont souvent des étudiants qui ont recours à ce type de baux. En effet, la loi oblige à ne pas résilier le contrat avant l’échéance sous peine de versement de l’ensemble des loyers correspondant à la durée du bail. Or, les étudiants ont besoin d’avoir une certaine flexibilité au niveau du bail et en parallèle le propriétaire a besoin d’un minimum de garanties pour lui laisser le temps de trouver un nouveau locataire pour ne pas subir de préjudice financier.
Un amendement vous sera donc proposé pour redonner cette liberté de mouvement au locataire, mais comme le préconise également le CESC dans son avis sur ce texte, il conviendra également de respecter l’équilibre des parties, et permettre une indemnisation du bailleur.
Concernant l’article LP 18, qui est en lien avec la LP 14, suite au passage du texte en commission législative de notre assemblée, il a été supprimé par erreur un alinéa précisant les délais de préavis à respecter dans le cas justement de ces baux d’habitation égaux à une durée de un an (voir 9 mois lorsqu’il s’agit d’étudiants). Je viens de prendre connaissance de votre amendement apporté à la LP 18, Monsieur le Ministre, je trouve qu’il est plus protecteur que le mien à l’égard des parties. Par conséquent, je retire le mien. L’objectif étant d’organiser ce domaine dans l’intérêt autant du propriétaire que du locataire.
Enfin, c’est sur la LP 25 pour laquelle je vous ai rencontré, Monsieur le Ministre, que j’insisterai. En effet, l’écriture actuelle de l’article LP 25 se cale sur le droit métropolitain concernant le dépôt de garantie qui peut être prévu au contrat de location pour garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire.
Le projet de LP prévoit un montant de garantie égal à un mois de loyer maximum. Actuellement en Polynésie française c’est une délibération de 1962 qui s’applique et qui fixe un montant de 3 mois maximum de dépôt de garantie.
En France métropolitaine, il est prévu par la loi un montant d’un mois maximum pour un logement non-meublé. Pour une location meublée par contre le montant du dépôt de garantie reste librement fixé.
Je vous proposerais, chers collègues, un amendement pour modifier cet aspect du texte et permettre un dépôt de garantie maximum d’un mois et demi.
En effet la pratique, aussi bien en France métropolitaine que chez nous, démontre que fixer le montant de la « caution » au même niveau que celui d’un mois de loyer peut parfois engendrer des dérives préjudiciables aux parties au contrat.
Je n’irai pas plus loin sur ce point et aurai l’occasion de m’expliquer plus précisément lors de l’examen de l’amendement que je soumettrai à votre approbation.
Pour conclure mon intervention, je me réjouis de voir enfin se texte aboutir sur les bancs de notre assemblée, après une longue gestation de près de 17 mois depuis son passage au CESC.
Cette réglementation est importante pour garantir les droits des polynésiens qui n’ont d’autres choix que de louer une habitation, mais est-on sûr aujourd’hui qu’ils auront accès à ces informations ?
Avez-vous prévu dans la foulée de l’adoption de ce texte une campagne de communication pour vulgariser cette règlementation et informer les bailleurs et les locataires sur leurs droits et obligations ?
Y a-t-il possibilité de la mise en place d’une passerelle entre les services de l’Etat et la Polynésie française pour que les procédures judiciaires en la matière puissent également être diffusées par nos services ?
Je vous remercie de votre attention.
La séance budgétaire de l'assemblée reprendra le lundi 29 octobre 2012 à 9 h.
Le rapport relatif à un projet de loi du pays relatif aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée a été examiné.
Le projet de loi du pays vient clarifier les relations entre bailleurs et locataires et combler un vide juridique. Il fixe les règles relatives aux locaux à usage d'habitation et aux locations non meublées, et répond ainsi aux nombreuses sollicitations des consommateurs auprès de la Direction générale des affaires économiques.
La loi du pays a été adoptée par 41 voix pour.
Intervention Sandra Lévy Agamy relative aux baux à usage d’habitation meublée et non meublée
Le présent projet de loi propose d’encadrer les relations contractuelles entre les bailleurs et les locataires d’habitation meublée et non meublée.
Ce projet de texte, inspiré à 95% du cadre métropolitain en la matière, a pour ambition de garantir un droit fondamental du préambule de la constitution du 27 octobre 1946 relatif à l’accès au logement.
Il y a donc un cadre réglementaire….et il y a aussi son application au quotidien avec certaines dérives malheureusement constatées aussi bien en métropole qu’en Polynésie française et du fait tantôt des bailleurs, tantôt des locataires.
En effet, sous le manteau se pratiquent des expulsions de locataires sous la contrainte, de manière quasi manu militari, en dehors de toute procédure légale.
Ou encore des retards « plus ou moins volontaires » de paiement de loyers de la part de locataires …. Occasionnant un préjudice financier et parfois d’importantes dettes bancaires pour le bailleur.
Que l’on soit dans un cas où dans l’autre, la réalité du terrain est que les procédures judiciaires permettant à terme de garantir les droits et obligations de chacune des parties au contrat, sont longues, fastidieuses, coûteuses.
Mais cela est du ressort de l’Etat et de sa compétence. Notre assemblée ne peut donc pas légiférer sur ces problématiques de procédures judiciaires.
Face aux difficultés temporelles et financières pour régler les litiges devant les tribunaux, c’est donc le compromis et un terrain d’entente à « l’amiable » qui doit être recherché et privilégié.
Pour le texte qui nous concerne aujourd’hui, il est à souhaiter que la récente commission de conciliation basée à la Direction Générale des Affaires Economiques soit le lieu permettant de régler les litiges entre propriétaires et locataires, dans le respect de la réglementation que nous allons valider aujourd’hui en matière de baux locatifs.
Les articles du projet de loi encadrent bien toutes les relations, droits et obligations des parties. Je ferais néanmoins quelques remarques d’applicabilité du texte dans la pratique relative à certains articles du projet de loi.
L’article LP 14 me semble bien sévère envers le locataire d’un premier bail de un an ou 9 mois. Ces sont souvent des étudiants qui ont recours à ce type de baux. En effet, la loi oblige à ne pas résilier le contrat avant l’échéance sous peine de versement de l’ensemble des loyers correspondant à la durée du bail. Or, les étudiants ont besoin d’avoir une certaine flexibilité au niveau du bail et en parallèle le propriétaire a besoin d’un minimum de garanties pour lui laisser le temps de trouver un nouveau locataire pour ne pas subir de préjudice financier.
Un amendement vous sera donc proposé pour redonner cette liberté de mouvement au locataire, mais comme le préconise également le CESC dans son avis sur ce texte, il conviendra également de respecter l’équilibre des parties, et permettre une indemnisation du bailleur.
Concernant l’article LP 18, qui est en lien avec la LP 14, suite au passage du texte en commission législative de notre assemblée, il a été supprimé par erreur un alinéa précisant les délais de préavis à respecter dans le cas justement de ces baux d’habitation égaux à une durée de un an (voir 9 mois lorsqu’il s’agit d’étudiants). Je viens de prendre connaissance de votre amendement apporté à la LP 18, Monsieur le Ministre, je trouve qu’il est plus protecteur que le mien à l’égard des parties. Par conséquent, je retire le mien. L’objectif étant d’organiser ce domaine dans l’intérêt autant du propriétaire que du locataire.
Enfin, c’est sur la LP 25 pour laquelle je vous ai rencontré, Monsieur le Ministre, que j’insisterai. En effet, l’écriture actuelle de l’article LP 25 se cale sur le droit métropolitain concernant le dépôt de garantie qui peut être prévu au contrat de location pour garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire.
Le projet de LP prévoit un montant de garantie égal à un mois de loyer maximum. Actuellement en Polynésie française c’est une délibération de 1962 qui s’applique et qui fixe un montant de 3 mois maximum de dépôt de garantie.
En France métropolitaine, il est prévu par la loi un montant d’un mois maximum pour un logement non-meublé. Pour une location meublée par contre le montant du dépôt de garantie reste librement fixé.
Je vous proposerais, chers collègues, un amendement pour modifier cet aspect du texte et permettre un dépôt de garantie maximum d’un mois et demi.
En effet la pratique, aussi bien en France métropolitaine que chez nous, démontre que fixer le montant de la « caution » au même niveau que celui d’un mois de loyer peut parfois engendrer des dérives préjudiciables aux parties au contrat.
Je n’irai pas plus loin sur ce point et aurai l’occasion de m’expliquer plus précisément lors de l’examen de l’amendement que je soumettrai à votre approbation.
Pour conclure mon intervention, je me réjouis de voir enfin se texte aboutir sur les bancs de notre assemblée, après une longue gestation de près de 17 mois depuis son passage au CESC.
Cette réglementation est importante pour garantir les droits des polynésiens qui n’ont d’autres choix que de louer une habitation, mais est-on sûr aujourd’hui qu’ils auront accès à ces informations ?
Avez-vous prévu dans la foulée de l’adoption de ce texte une campagne de communication pour vulgariser cette règlementation et informer les bailleurs et les locataires sur leurs droits et obligations ?
Y a-t-il possibilité de la mise en place d’une passerelle entre les services de l’Etat et la Polynésie française pour que les procédures judiciaires en la matière puissent également être diffusées par nos services ?
Je vous remercie de votre attention.
La séance budgétaire de l'assemblée reprendra le lundi 29 octobre 2012 à 9 h.