Tahiti, le 20 février 2021 - La clôture vendredi à la présidence du chantier de la toute première politique publique de l’habitat (PPH) marque l’aboutissement de 18 mois de réflexion. Fixant le cap pour les dix prochaines années, elle permet au Pays de se doter d'une stratégie « d’ensemble » afin de pouvoir loger 30 000 Polynésiens supplémentaires d’ici 2030. Dans ce contexte, la régulation du marché privé, assis sur 90 % des logements, s’impose.
« Inadéquation entre les revenus des ménages et les prix de l’immobilier », « parc locatif social sous tension », « nombreuses poches d’habitations dégradées », « absence de cadre juridique ». Les conclusions de la première politique publique de l’habitat (PPH) 2021 – 2030 présentées vendredi matin à la présidence sont éloquentes, faisant état de « fortes tensions » sur le marché immobilier et « d’inégalités importantes » devant l’accès au logement.
Engagé il y a 18 mois sous le pilotage du ministre du Logement et de la Délégation à l’Habitat et à la Ville, avec l’expertise du cabinet de conseil Groupe SCET, le projet a enfin abouti à une feuille de route fixant le cap sur les dix années à venir. Car d’ici 2030, la Polynésie française devrait compter environ 30 000 habitants de plus. La démarche veut donc s’inscrire « dans un temps long » souligne le président Edouard Fritch, reprenant ainsi mot pour mot les déclarations de la CTC dans son dernier rapport, diffusé en 2019, sur la politique de logement social du Pays de 2013 à 2018.
A l’époque, la CTC avait regretté l’absence de « vision d'ensemble » du Pays en matière de logement social. C’est donc une politique de l’habitat « dans son ensemble (…) » qu’Edouard Fritch a présenté vendredi matin. « Boussole » pour les prises de décisions du Pays, le nouvel outil s’intéresse de manière plus large « à l’habitant » mais aussi « à ses usages : le confort et la sécurité au sein de son logement, la proximité des équipements et services de première nécessité, une vie de quartier agréable… »
Création d’un observatoire de l’habitat
Affichée comme une priorité du Pays pour répondre aux besoins en logement, la PPH assure la mise en œuvre opérationnelle des grands objectifs du Schéma d’Aménagement Général (SAGE). Pour Edouard Fritch, « elle l’est d’autant plus qu’elle constitue un moteur de développement économique majeur, tant pour la construction que pour la rénovation, mais aussi pour la mobilisation de nos ressources primaires, tel que le bois local ».
Reste à transformer l’essai. « Ce n’est pas une étude qui va se caler dans une armoire, c’est une vraie stratégie qui comprend énormément de volets, défend Emmanuelle Ténaud, directrice de la délégation à l’habitat et à la ville. Dans les volets d’action, il y a tout un socle réglementaire à mettre en œuvre, on doit être beaucoup plus efficients sur nos dispositifs d’aide, redéfinir les missions des opérateurs, voire créer d’autres opérateurs ».
Ainsi, la création d’un observatoire de l’habitat, prévu à court terme, arrive en tête des urgences. « On ne peut pas piloter une politique de l’habitat si on n’a pas d’élément pour la piloter, reprend la directrice. Il faut savoir ce qu’on fait, bien connaître la situation et mesurer les impacts de nos dispositifs pour pouvoir les recadrer s’ils ne sont pas satisfaisants ». A l’instar des bons d’aides en matériaux AAHI (Aide à l’amélioration pour l’habitat individuel) dont une partie est vraisemblablement revendue. « L’idée c’est de faire le tri aussi entre ce qui marche et ce qui ne marche pas » ajoute la responsable.
Seuls 20% des ménages ont les moyens d’accéder au parc privé
Après le pilotage, la nécessité de réguler le marché privé - plus de 90 % des logements - s’impose plus que jamais. Car la raréfaction du foncier, assortie à l’essor des résidences secondaires et des logements vacants accroissent les tensions sur le marché, au détriment des classes moyennes et des familles modestes. « Un tiers des logements construits lors des dix dernières années ont servi à alimenter le parc des résidences secondaires et vacantes, et notamment celui des locations saisonnières » souligne le président Fritch.
Résultat : les prix s’envolent, creusant les inégalités. Ainsi seulement 20 % des habitants peuvent se loger dans des conditions décentes sur le marché privé dans l’agglomération de Papeete. En parallèle, 30% des Polynésiens appartenant à la classe intermédiaire ne peuvent pas prétendre à un logement social et sont également exclus du marché libre.
« Il est urgent de combler les manques en développant une offre pour les gens qui ne peuvent pas accéder à un logement OPH - qui ne peut pas produire 10 000 logements d’un coup – mais qui produit et réserve ses logements aux cas les plus critiques. A côté de ça, il y a un parc privé qui est juste inaccessible » poursuit la directrice. Ce qui en dit long sur les difficultés d’une « très grande classe moyenne qui n’a pas trop de solution ».
Favoriser la résidence principale
La PPH a cependant identifié quelques pistes afin de réguler le développement de résidences secondaires, à commencer par valoriser la résidence principale. « Il s’agit de produire des logements à vocation principale, développe Emmanuelle Durand, directrice d’étude de Mercat, du groupe SCET. A titre d’exemple un logement de statut social ne peut pas être une résidence secondaire, idem pour un logement qui bénéficie d’une aide publique à l’acquisition, parce qu’il y aura des contrôles ».
Mais il est également question de rendre la location pérenne plus attractive que le modèle AirBnB. « En réalité, la rentabilité est bien meilleure pour une location touristique que pour une location pérenne, reconnaît la directrice. C’est pourquoi, il faut trouver des mécanismes qui permettent de sécuriser la location et de rassurer le propriétaire, ça peut se traduire par une garantie des loyers impayés, ou une déduction fiscale s’il s’engage à le louer à un prix abordable, il y différents leviers. » L’objectif étant d’aller le plus possible vers des logements encadrés et donc à destination des résidences principales.
Outre la mise en place d’une stratégie foncière pour maîtriser le prix du foncier, la PPH prévoit la construction de 1 400 logements par an via le soutien à la production d’une offre intermédiaire à raison de 300 logements par an. La livraison de 350 logements locatifs sociaux et de 400 fare OPH par an est également au programme.
« Inadéquation entre les revenus des ménages et les prix de l’immobilier », « parc locatif social sous tension », « nombreuses poches d’habitations dégradées », « absence de cadre juridique ». Les conclusions de la première politique publique de l’habitat (PPH) 2021 – 2030 présentées vendredi matin à la présidence sont éloquentes, faisant état de « fortes tensions » sur le marché immobilier et « d’inégalités importantes » devant l’accès au logement.
Engagé il y a 18 mois sous le pilotage du ministre du Logement et de la Délégation à l’Habitat et à la Ville, avec l’expertise du cabinet de conseil Groupe SCET, le projet a enfin abouti à une feuille de route fixant le cap sur les dix années à venir. Car d’ici 2030, la Polynésie française devrait compter environ 30 000 habitants de plus. La démarche veut donc s’inscrire « dans un temps long » souligne le président Edouard Fritch, reprenant ainsi mot pour mot les déclarations de la CTC dans son dernier rapport, diffusé en 2019, sur la politique de logement social du Pays de 2013 à 2018.
A l’époque, la CTC avait regretté l’absence de « vision d'ensemble » du Pays en matière de logement social. C’est donc une politique de l’habitat « dans son ensemble (…) » qu’Edouard Fritch a présenté vendredi matin. « Boussole » pour les prises de décisions du Pays, le nouvel outil s’intéresse de manière plus large « à l’habitant » mais aussi « à ses usages : le confort et la sécurité au sein de son logement, la proximité des équipements et services de première nécessité, une vie de quartier agréable… »
Création d’un observatoire de l’habitat
Affichée comme une priorité du Pays pour répondre aux besoins en logement, la PPH assure la mise en œuvre opérationnelle des grands objectifs du Schéma d’Aménagement Général (SAGE). Pour Edouard Fritch, « elle l’est d’autant plus qu’elle constitue un moteur de développement économique majeur, tant pour la construction que pour la rénovation, mais aussi pour la mobilisation de nos ressources primaires, tel que le bois local ».
Reste à transformer l’essai. « Ce n’est pas une étude qui va se caler dans une armoire, c’est une vraie stratégie qui comprend énormément de volets, défend Emmanuelle Ténaud, directrice de la délégation à l’habitat et à la ville. Dans les volets d’action, il y a tout un socle réglementaire à mettre en œuvre, on doit être beaucoup plus efficients sur nos dispositifs d’aide, redéfinir les missions des opérateurs, voire créer d’autres opérateurs ».
Ainsi, la création d’un observatoire de l’habitat, prévu à court terme, arrive en tête des urgences. « On ne peut pas piloter une politique de l’habitat si on n’a pas d’élément pour la piloter, reprend la directrice. Il faut savoir ce qu’on fait, bien connaître la situation et mesurer les impacts de nos dispositifs pour pouvoir les recadrer s’ils ne sont pas satisfaisants ». A l’instar des bons d’aides en matériaux AAHI (Aide à l’amélioration pour l’habitat individuel) dont une partie est vraisemblablement revendue. « L’idée c’est de faire le tri aussi entre ce qui marche et ce qui ne marche pas » ajoute la responsable.
Seuls 20% des ménages ont les moyens d’accéder au parc privé
Après le pilotage, la nécessité de réguler le marché privé - plus de 90 % des logements - s’impose plus que jamais. Car la raréfaction du foncier, assortie à l’essor des résidences secondaires et des logements vacants accroissent les tensions sur le marché, au détriment des classes moyennes et des familles modestes. « Un tiers des logements construits lors des dix dernières années ont servi à alimenter le parc des résidences secondaires et vacantes, et notamment celui des locations saisonnières » souligne le président Fritch.
Résultat : les prix s’envolent, creusant les inégalités. Ainsi seulement 20 % des habitants peuvent se loger dans des conditions décentes sur le marché privé dans l’agglomération de Papeete. En parallèle, 30% des Polynésiens appartenant à la classe intermédiaire ne peuvent pas prétendre à un logement social et sont également exclus du marché libre.
« Il est urgent de combler les manques en développant une offre pour les gens qui ne peuvent pas accéder à un logement OPH - qui ne peut pas produire 10 000 logements d’un coup – mais qui produit et réserve ses logements aux cas les plus critiques. A côté de ça, il y a un parc privé qui est juste inaccessible » poursuit la directrice. Ce qui en dit long sur les difficultés d’une « très grande classe moyenne qui n’a pas trop de solution ».
Favoriser la résidence principale
La PPH a cependant identifié quelques pistes afin de réguler le développement de résidences secondaires, à commencer par valoriser la résidence principale. « Il s’agit de produire des logements à vocation principale, développe Emmanuelle Durand, directrice d’étude de Mercat, du groupe SCET. A titre d’exemple un logement de statut social ne peut pas être une résidence secondaire, idem pour un logement qui bénéficie d’une aide publique à l’acquisition, parce qu’il y aura des contrôles ».
Mais il est également question de rendre la location pérenne plus attractive que le modèle AirBnB. « En réalité, la rentabilité est bien meilleure pour une location touristique que pour une location pérenne, reconnaît la directrice. C’est pourquoi, il faut trouver des mécanismes qui permettent de sécuriser la location et de rassurer le propriétaire, ça peut se traduire par une garantie des loyers impayés, ou une déduction fiscale s’il s’engage à le louer à un prix abordable, il y différents leviers. » L’objectif étant d’aller le plus possible vers des logements encadrés et donc à destination des résidences principales.
Outre la mise en place d’une stratégie foncière pour maîtriser le prix du foncier, la PPH prévoit la construction de 1 400 logements par an via le soutien à la production d’une offre intermédiaire à raison de 300 logements par an. La livraison de 350 logements locatifs sociaux et de 400 fare OPH par an est également au programme.
Jean-Christophe Bouissou, ministre du Logement : « Une politique de l’habitat qui n’oublie personne »
Quelle est l’urgence en termes de politique de l’habitat ?
C’est de concevoir une politique de l’habitat qui n’oublie personne. L’habitat ce n’est pas que du logement et du logement social, ce sont les conditions de vie des populations dans leur quartier avec des services de proximité. Donc c’est à la fois du logement intermédiaire, qui correspond à toute une catégorie sociale qui ne sont pas éligible aux aides publiques du pays si ce n’est à l’AIM, mais qui n’ont pas forcément de capacité contributive, ainsi que le logement libre, et la réhabilitation des logements dans les quartiers difficiles. La politique publique de l’habitat concerne l’ensemble de ces domaines avec une fixation d’objectif dans le temps sur les dix prochaines années pour la réalisation d’environ 1 400 logements par an, tout confondu.
Combien ça va coûter de construire ces 1 400 logements ?
C’est justement pour cela que nous avions besoin de mener une réflexion sur la PPH pour déterminer déjà les financements que nous avons aujourd’hui au travers du Pays et de l’Etat, nous disposons chaque année de 10 milliards de francs, sans oublier toutes les mesures de soutient à la réalisation d’appartement intermédiaire, au travers des OLSP en subvention directe et ou de la double défiscalisation. Mais nous n’avons pas assez pour financer tout ce programme. Ce que l’ont doit faire c’est demander une contribution supplémentaire aux partenaires sociaux. Le débat est lancé. Nous avons eu l’occasion de discuter avec eux, je crois qu’il y a une volonté commune de contribuer à la création d’un organe géré par le patronat et les salariés qui permettrait d’utiliser un fonds social de l’habitat, et contribué à construire du logement social.
Ce 1 % pourrait générer combien ?
On ne serait pas loin de 1 milliard, ce qui veut dire par exemple, que sur des prêts consentis par la caisse des dépôts et consignations (CDC) en métropole à partir du livret A, on aurait accès à des prêts sur 40 ans pour la construction, et jusqu’à 60 ans pour des acquisitions foncières avec des taux à zéro pourcent. Ce qui veut dire que le milliard généré chaque année par le 1% permettrait de rembourser sur 40 ans 40 milliard de francs, c’est un apport complémentaire qui n’existe pas aujourd’hui et qui pourrait exister demain.
C’est de concevoir une politique de l’habitat qui n’oublie personne. L’habitat ce n’est pas que du logement et du logement social, ce sont les conditions de vie des populations dans leur quartier avec des services de proximité. Donc c’est à la fois du logement intermédiaire, qui correspond à toute une catégorie sociale qui ne sont pas éligible aux aides publiques du pays si ce n’est à l’AIM, mais qui n’ont pas forcément de capacité contributive, ainsi que le logement libre, et la réhabilitation des logements dans les quartiers difficiles. La politique publique de l’habitat concerne l’ensemble de ces domaines avec une fixation d’objectif dans le temps sur les dix prochaines années pour la réalisation d’environ 1 400 logements par an, tout confondu.
Combien ça va coûter de construire ces 1 400 logements ?
C’est justement pour cela que nous avions besoin de mener une réflexion sur la PPH pour déterminer déjà les financements que nous avons aujourd’hui au travers du Pays et de l’Etat, nous disposons chaque année de 10 milliards de francs, sans oublier toutes les mesures de soutient à la réalisation d’appartement intermédiaire, au travers des OLSP en subvention directe et ou de la double défiscalisation. Mais nous n’avons pas assez pour financer tout ce programme. Ce que l’ont doit faire c’est demander une contribution supplémentaire aux partenaires sociaux. Le débat est lancé. Nous avons eu l’occasion de discuter avec eux, je crois qu’il y a une volonté commune de contribuer à la création d’un organe géré par le patronat et les salariés qui permettrait d’utiliser un fonds social de l’habitat, et contribué à construire du logement social.
Ce 1 % pourrait générer combien ?
On ne serait pas loin de 1 milliard, ce qui veut dire par exemple, que sur des prêts consentis par la caisse des dépôts et consignations (CDC) en métropole à partir du livret A, on aurait accès à des prêts sur 40 ans pour la construction, et jusqu’à 60 ans pour des acquisitions foncières avec des taux à zéro pourcent. Ce qui veut dire que le milliard généré chaque année par le 1% permettrait de rembourser sur 40 ans 40 milliard de francs, c’est un apport complémentaire qui n’existe pas aujourd’hui et qui pourrait exister demain.