Si vous craignez de ne pas repérer des malfaçons éventuelles et préférez être accompagné d'un spécialiste, vous pouvez faire appel à un huissier pour réaliser l'état des lieux avec le maitre de construction.
PAPEETE, le 6 août 2018. Ça y est, après des mois d'attente, votre appartement est enfin terminé. Avant d’emménager et de signer trop rapidement le procès-verbal de réception, il est bon de procéder à un état des lieux détaillé du bien afin d’être sûr que le contrat de réservation a bien été respecté sous peine d'avoir des mauvaises surprises comme c'est arrivé à des propriétaires que nous avons rencontrés.
En novembre dernier, Rober Moreau a acquis sur plan un appartement dans le quartier de la Mission, à Papeete dans la résidence New Mahana. "Le bien a été livré en novembre 2017, alors que la livraison était prévue en juin", raconte-t-il. Malgré tout, Robert Moreau, et les autres habitants, ont payé rubis sur l'ongle le solde du montant de l'acquisition qui doit être normalement versé au moment de la livraison, sauf en cas de problème majeur.
Quelques mois après son achat, Robert Moreau ne décolère pas. En possession de son appartement de la résidence New Mahana, réservée aux seniors, il a fait une série de découvertes dans son appartement ou dans celui de ses voisins.
Oubli de faïences dans la cuisine et la salle de bain, absence de boites aux lettres dans le hall d'entrée comme promis par le promoteur, des fils électriques visibles, paumelles non complètes sur certaines portes, joints des portes coupe-feu qui n'encadrent pas toutes les portes, des parkings inondés hors jours de pluie… La liste de problèmes qu'il énumère est longue.
Ancien maître électricien dans la marine marchande, Robert Moreau a pris le temps après la livraison de jeter un œil plus attentif à son réseau électrique. Il a découvert que le réseau ne correspondait pas à ce qui était indiqué sur le plan fourni par le constructeur. Ainsi, "les plaques électriques de cuisson, de forte résistance, ont été branchées sur un disjoncteur de puissance non-appropriée", souligne-t-il. Un peu plus loin, il montre son petit réfrigérateur qui a été intégré au meuble de cuisine. Pourtant, la notice de réfrigérateur indique qu'il faut "Laissez au moins 10 centimètres d'espace à l'arrière et sur les côtés et au moins 20 centimètres sur le haut. Ce produit n'est pas encastrable". Robert Moreau craint que son réfrigérateur surchauffe et ne tienne pas au frais correctement les aliments qu'il contient. "Ça s'appelle bien un réfrigérateur 'table top', c’est-à-dire fait pour être sous un plan de travail et la hauteur standard sous un plan de travail est de 85 à 87 centimètres : le frigo fait 83 centimètres : donc laisser 30 centimètres de vide au-dessus signifierait que le plan de travail se trouve à 1m13 du sol minimum ? De toute évidence, la fiche technique n'est pas cohérente", a répondu l'installateur et fournisseur d'électroménager.
En novembre dernier, Rober Moreau a acquis sur plan un appartement dans le quartier de la Mission, à Papeete dans la résidence New Mahana. "Le bien a été livré en novembre 2017, alors que la livraison était prévue en juin", raconte-t-il. Malgré tout, Robert Moreau, et les autres habitants, ont payé rubis sur l'ongle le solde du montant de l'acquisition qui doit être normalement versé au moment de la livraison, sauf en cas de problème majeur.
Quelques mois après son achat, Robert Moreau ne décolère pas. En possession de son appartement de la résidence New Mahana, réservée aux seniors, il a fait une série de découvertes dans son appartement ou dans celui de ses voisins.
Oubli de faïences dans la cuisine et la salle de bain, absence de boites aux lettres dans le hall d'entrée comme promis par le promoteur, des fils électriques visibles, paumelles non complètes sur certaines portes, joints des portes coupe-feu qui n'encadrent pas toutes les portes, des parkings inondés hors jours de pluie… La liste de problèmes qu'il énumère est longue.
Ancien maître électricien dans la marine marchande, Robert Moreau a pris le temps après la livraison de jeter un œil plus attentif à son réseau électrique. Il a découvert que le réseau ne correspondait pas à ce qui était indiqué sur le plan fourni par le constructeur. Ainsi, "les plaques électriques de cuisson, de forte résistance, ont été branchées sur un disjoncteur de puissance non-appropriée", souligne-t-il. Un peu plus loin, il montre son petit réfrigérateur qui a été intégré au meuble de cuisine. Pourtant, la notice de réfrigérateur indique qu'il faut "Laissez au moins 10 centimètres d'espace à l'arrière et sur les côtés et au moins 20 centimètres sur le haut. Ce produit n'est pas encastrable". Robert Moreau craint que son réfrigérateur surchauffe et ne tienne pas au frais correctement les aliments qu'il contient. "Ça s'appelle bien un réfrigérateur 'table top', c’est-à-dire fait pour être sous un plan de travail et la hauteur standard sous un plan de travail est de 85 à 87 centimètres : le frigo fait 83 centimètres : donc laisser 30 centimètres de vide au-dessus signifierait que le plan de travail se trouve à 1m13 du sol minimum ? De toute évidence, la fiche technique n'est pas cohérente", a répondu l'installateur et fournisseur d'électroménager.
"Nous reconnaissons notre oubli"
Les fils ne doivent pas être directement accessibles au toucher, comme c'est le cas ici dans cet appartement de la résidence New Mahana.
Il n'y avait également pas de carreaux dans sa cuisine et sa salle de bain. Plutôt bricoleur, il achète le matériel et les pose avant de se rendre compte que le contrat précisait qu'ils auraient dû être posés… "Pour les faïences, nous reconnaissons notre oubli, et faisons poser les faïences dues sur simple demande des propriétaires", assure le promoteur immobilier dans un courrier adressé aux habitants de l'immeuble.
Une des habitantes de l'immeuble, octogénaire, raconte : "L'état des lieux s'est fait rapidement. On a vu que l'appartement était joli. On m'a remis les clés, je n'ai pas vérifié les prises ou autres.. Je n'y connais rien."
En effet, pas facile de s'y retrouver quand on n'est pas bricoleur. Avant d'aller faire l'état des lieux, relisez bien votre contrat de réservation. Celui-ci précise la surface habitable et le nombre de pièces. Il indique aussi les équipements de l'appartement et aussi des parties communes.
Avant d’emménager et de signer trop rapidement le procès-verbal de réception, il est bon de procéder à un état des lieux détaillé du bien afin d’être sûr que le contrat de réservation a bien été respecté. Vérifier toutes les prises, les lumières, ouvrez toutes les portes et toutes les fenêtres pour voir si tout cela fonctionne bien. Sans oublier les embellissements. Tout ce qui est revêtement de sol, peinture. Une fois ce tour réalisé, vous pourrez signer en toute quiétude le PV de réception et amener vos cartons.
Une des habitantes de l'immeuble, octogénaire, raconte : "L'état des lieux s'est fait rapidement. On a vu que l'appartement était joli. On m'a remis les clés, je n'ai pas vérifié les prises ou autres.. Je n'y connais rien."
En effet, pas facile de s'y retrouver quand on n'est pas bricoleur. Avant d'aller faire l'état des lieux, relisez bien votre contrat de réservation. Celui-ci précise la surface habitable et le nombre de pièces. Il indique aussi les équipements de l'appartement et aussi des parties communes.
Avant d’emménager et de signer trop rapidement le procès-verbal de réception, il est bon de procéder à un état des lieux détaillé du bien afin d’être sûr que le contrat de réservation a bien été respecté. Vérifier toutes les prises, les lumières, ouvrez toutes les portes et toutes les fenêtres pour voir si tout cela fonctionne bien. Sans oublier les embellissements. Tout ce qui est revêtement de sol, peinture. Une fois ce tour réalisé, vous pourrez signer en toute quiétude le PV de réception et amener vos cartons.
Un état des lieux avec huissier
Sur certaines portes, les joints ne font pas tout le tour de l'encadrement.
Si vous craignez de ne pas repérer des malfaçons éventuelles et préférez être accompagné d'un spécialiste, vous pouvez faire appel à un huissier pour réaliser l'état des lieux avec le maître de construction. Dans ce cas, les frais seront partagés entre l'acheteur et le maître de construction. Attention ne choisissiez pas votre huissier au hasard. Tous sont habilités à faire des constats mais certains sont spécialisés dans le bâtiment et seront plus qualifiés pour repérer des malfaçons. Grâce à ces compétences, vous pourrez avoir un constat de malfaçons en bonne et due forme.
Mais vous ne verrez peut-être pas toutes les malfaçons dès votre installation. Certaines ne seront visibles qu'à l'usage. Ces malfaçons sont couvertes par la garantie de parfait achèvement, qui dure un an. "Dès que vous avez connaissance d'un problème, il faut toujours envoyer un écrit avec recommandé et accusé de réception pour expliquer le problème", explique un spécialiste de l'immobilier. "Il faut multiplier les écrits. Ainsi, en cas de suite judiciaires, les écrits sont là et peuvent faire foi."
La plupart des maîtres d'ouvrages effectueront les travaux demandés ou verseront une indemnité s'il s'agit d'un petit vice, mais si le maître d'ouvrage fait la sourde oreille, vous pouvez dans un premier temps envoyer une mise en demeure, un courrier qui lui rappelle ses obligations, et lui donner un délai d'un mois pour réagir. "Sans réaction de sa part, il est possible de passer à la phase judiciaire pour réaliser une demande en injonction de faire les travaux conformément au contrat", explique le spécialiste. "En première instance, il n'y a pas besoin de prendre un avocat. C'est un formulaire à récupérer sur le site internet de la cour d'appel de Papeete."
La garantie décennale assure le gros œuvre et les éléments d'équipement indissociables du gros œuvre pendant une durée de 10 ans.
Le contrat que vous avez signé précise aussi le délai de livraison du bien. Attention, la règlementation précise un certain nombre de causes de suspension de ce délai comme les intempéries par exemple. Néanmoins si le retard vous semble disproportionné, vous pouvez demander une indemnité matérielle et éventuellement un dédommagement du préjudice matériel. N'hésitez pas dans ce cas, à faire une action au nom de plusieurs acheteurs. L'union fait la force dit l'adage…
Mais vous ne verrez peut-être pas toutes les malfaçons dès votre installation. Certaines ne seront visibles qu'à l'usage. Ces malfaçons sont couvertes par la garantie de parfait achèvement, qui dure un an. "Dès que vous avez connaissance d'un problème, il faut toujours envoyer un écrit avec recommandé et accusé de réception pour expliquer le problème", explique un spécialiste de l'immobilier. "Il faut multiplier les écrits. Ainsi, en cas de suite judiciaires, les écrits sont là et peuvent faire foi."
La plupart des maîtres d'ouvrages effectueront les travaux demandés ou verseront une indemnité s'il s'agit d'un petit vice, mais si le maître d'ouvrage fait la sourde oreille, vous pouvez dans un premier temps envoyer une mise en demeure, un courrier qui lui rappelle ses obligations, et lui donner un délai d'un mois pour réagir. "Sans réaction de sa part, il est possible de passer à la phase judiciaire pour réaliser une demande en injonction de faire les travaux conformément au contrat", explique le spécialiste. "En première instance, il n'y a pas besoin de prendre un avocat. C'est un formulaire à récupérer sur le site internet de la cour d'appel de Papeete."
La garantie décennale assure le gros œuvre et les éléments d'équipement indissociables du gros œuvre pendant une durée de 10 ans.
Le contrat que vous avez signé précise aussi le délai de livraison du bien. Attention, la règlementation précise un certain nombre de causes de suspension de ce délai comme les intempéries par exemple. Néanmoins si le retard vous semble disproportionné, vous pouvez demander une indemnité matérielle et éventuellement un dédommagement du préjudice matériel. N'hésitez pas dans ce cas, à faire une action au nom de plusieurs acheteurs. L'union fait la force dit l'adage…
Construction de maisons et d'appartements neufs : il existe des garanties
La garantie de parfait achèvement
Durée : 1 an
Types de garanties : L’entrepreneur doit réparer les désordres qui ont fait l’objet de réserves lors de la réception, ou qui ont été notifiés par le client pendant la première année. Après une mise en demeure adressée en recommandé avec accusé de réception à l’entrepreneur restée infructueuse, le maître d’ouvrage peut engager les travaux aux frais et risques de celui-ci. Si les dommages apparents n’ont fait l’objet d’aucune réserve à la réception, ils ne donneront lieu à aucune garantie car la jurisprudence estime que l’acceptation sans réserve opère « purge » des responsabilités.
Dommages couverts :
- malfaçons qui apparaissent la première année, sauf celles résultant de l’usure
- désordres faisant l’objet de réserves
- désordres qui sont apparus dans l’année qui suit la réception et qui ont été notifiés à l’entreprise
- Normes minimales obligatoires en matière d’isolation phonique
2. La garantie de bon fonctionnement (garantie biennale)
Durée : 2 ans
Types de garanties : Le constructeur est tenu de réparer les défauts qui affectent le fonctionnement des éléments d’équipement dissociables, c’est-à-dire ceux qui peuvent être enlevés sans détérioration du gros œuvre (radiateur, faux plafond, carrelages collés…). Elle couvre le risque survenu dans les deux années qui courent après la réception de l’ouvrage.
Dommages couverts : Dommages affectant certains éléments d’équipement des bâtiments, si ces éléments sont dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, de clos, de couvert ou d’ossature.
3. La garantie décennale
Durée : 10 ans
Types de garanties : Le constructeur est responsable, pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, des désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage (effondrement de charpente, affaissement de plancher…) ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination (infiltration d’eau par la toiture…). Elle n’est mobilisée que pour les dommages cachés et d’une certaine gravité pour l’ouvrage. Ainsi, ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage, selon les juges : des éclats de ciment sur les murs, des microfissures sans gravité… Les désordres dont les conséquences sont seulement esthétiques n’entrent pas dans le champ de la garantie décennale.
Dommages couverts :
Dommages compromettant la solidité de l’ouvrage (fissures…)
Dommages rendant l’immeuble impropre à sa destination
Dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables
Source : Direction générale des affaires économiques
Durée : 1 an
Types de garanties : L’entrepreneur doit réparer les désordres qui ont fait l’objet de réserves lors de la réception, ou qui ont été notifiés par le client pendant la première année. Après une mise en demeure adressée en recommandé avec accusé de réception à l’entrepreneur restée infructueuse, le maître d’ouvrage peut engager les travaux aux frais et risques de celui-ci. Si les dommages apparents n’ont fait l’objet d’aucune réserve à la réception, ils ne donneront lieu à aucune garantie car la jurisprudence estime que l’acceptation sans réserve opère « purge » des responsabilités.
Dommages couverts :
- malfaçons qui apparaissent la première année, sauf celles résultant de l’usure
- désordres faisant l’objet de réserves
- désordres qui sont apparus dans l’année qui suit la réception et qui ont été notifiés à l’entreprise
- Normes minimales obligatoires en matière d’isolation phonique
2. La garantie de bon fonctionnement (garantie biennale)
Durée : 2 ans
Types de garanties : Le constructeur est tenu de réparer les défauts qui affectent le fonctionnement des éléments d’équipement dissociables, c’est-à-dire ceux qui peuvent être enlevés sans détérioration du gros œuvre (radiateur, faux plafond, carrelages collés…). Elle couvre le risque survenu dans les deux années qui courent après la réception de l’ouvrage.
Dommages couverts : Dommages affectant certains éléments d’équipement des bâtiments, si ces éléments sont dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, de clos, de couvert ou d’ossature.
3. La garantie décennale
Durée : 10 ans
Types de garanties : Le constructeur est responsable, pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, des désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage (effondrement de charpente, affaissement de plancher…) ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination (infiltration d’eau par la toiture…). Elle n’est mobilisée que pour les dommages cachés et d’une certaine gravité pour l’ouvrage. Ainsi, ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage, selon les juges : des éclats de ciment sur les murs, des microfissures sans gravité… Les désordres dont les conséquences sont seulement esthétiques n’entrent pas dans le champ de la garantie décennale.
Dommages couverts :
Dommages compromettant la solidité de l’ouvrage (fissures…)
Dommages rendant l’immeuble impropre à sa destination
Dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables
Source : Direction générale des affaires économiques