« Nombre de foyers polynésiens éprouvent des difficultés à se loger dignement, alors même que leurs revenus dépassent deux SMIG. Il convenait donc de leur apporter une réponse en termes de logements à des prix abordables", souligne le gouvernement dans l'exposé des motifs du projet de loi du Pays.
PAPEETE, le 10 mai 2016. Les représentants à l'assemblée devraient examiner très prochainement un projet de loi du Pays encadrant l'activité des opérateurs privés de logement social. L'objectif est de répondre rapidement aux besoins importants d'habitations à moindres coûts.
L'Institut de la statistique de la Polynésie française estime à près de 35 000 le besoin de nouveaux logements sur les 20 prochaines années. Un défi énorme pour le fenua en sachant que beaucoup de Polynésiens peinent à accéder à un logement par manque de moyens financiers. Pour répondre à cette nécessité, le Pays a décidé d'encourager les organismes privés de logement social à construire.
Aujourd'hui, deux structures privées polynésiennes de logement social ont déjà obtenu leur agrément local. L'une d'elles a lancé un programme de construction de 145 logements sociaux cette année. Mais le cadre réglementaire qui existe aujourd'hui n'est « pas totalement concluant au regard de l'objectif de synergie de notre réglementation locale avec le dispositif national de défiscalisation du logement social outre-mer », indique le gouvernement dans l'exposé des motifs du projet de loi du Pays relative aux organismes privés de logement social. Ce texte a été examiné en urgence par le CESC ce mardi, qui a donné un avis favorable. Il sera donc soumis très prochainement aux représentants à l'assemblée.
« La réglementation était adaptée pour l'OPH mais pas pour les opérateurs privés », explique le gouvernement. Parmi les insuffisances, le Pays a relevé « l'imprécision des conditions d'application des divers taux de subvention, l'encadrement des surfaces habitables, le plafonnement du coût des opérations, l'insuffisance de visibilité du résultat des efforts financiers consentis par le Pays ... »
Pour « ne pas bouleverser un texte fondateur avec lequel l'OPH est désormais complètement familiarisé » un texte spécifique pour les opérateurs privés a donc été rédigé. « Ce dispositif réglementaire est très attendu par les professionnels du secteur privé, afin qu'ils puissent lancer des opérations de construction et de gestion de logements sociaux », assure le gouvernement.
Jusqu’ici pour être opérateur de logements sociaux, la capacité à construire des logements sociaux était un critère décisif. Désormais l'expérience dans le domaine de la gestion locative sera prise en compte.
PLUS D'AIDES INDIRECTES
Pour inciter les acteurs privés à construire des logements sociaux, « le principal levier est la défiscalisation nationale pour le logement social, reconduite jusqu'en 2025 » met en avant le gouvernement. Le Pays prévoit également d'augmenter les aides indirectes comme la mise à disposition d'assises foncières par le biais de bail emphytéotique ou cessions, l'instauration d'une fiscalité incitative, notamment sous forme d'exonération fiscale et l'octroi d'une subvention, sous réserve des disponibilités financières inscrites au budget de la Polynésie française. Les aides apportées par le Pays seront plafonnées. « Ce taux (qu'il est envisagé de fixer à 20%) sera arrêté en conseil des ministres. Il pourra être bonifié afin d'inciter les opérateurs à construire sur des assises foncières proposées par le Pays », peut-on lire dans l'exposé des motifs du projet de loi du Pays.
L'Institut de la statistique de la Polynésie française estime à près de 35 000 le besoin de nouveaux logements sur les 20 prochaines années. Un défi énorme pour le fenua en sachant que beaucoup de Polynésiens peinent à accéder à un logement par manque de moyens financiers. Pour répondre à cette nécessité, le Pays a décidé d'encourager les organismes privés de logement social à construire.
Aujourd'hui, deux structures privées polynésiennes de logement social ont déjà obtenu leur agrément local. L'une d'elles a lancé un programme de construction de 145 logements sociaux cette année. Mais le cadre réglementaire qui existe aujourd'hui n'est « pas totalement concluant au regard de l'objectif de synergie de notre réglementation locale avec le dispositif national de défiscalisation du logement social outre-mer », indique le gouvernement dans l'exposé des motifs du projet de loi du Pays relative aux organismes privés de logement social. Ce texte a été examiné en urgence par le CESC ce mardi, qui a donné un avis favorable. Il sera donc soumis très prochainement aux représentants à l'assemblée.
« La réglementation était adaptée pour l'OPH mais pas pour les opérateurs privés », explique le gouvernement. Parmi les insuffisances, le Pays a relevé « l'imprécision des conditions d'application des divers taux de subvention, l'encadrement des surfaces habitables, le plafonnement du coût des opérations, l'insuffisance de visibilité du résultat des efforts financiers consentis par le Pays ... »
Pour « ne pas bouleverser un texte fondateur avec lequel l'OPH est désormais complètement familiarisé » un texte spécifique pour les opérateurs privés a donc été rédigé. « Ce dispositif réglementaire est très attendu par les professionnels du secteur privé, afin qu'ils puissent lancer des opérations de construction et de gestion de logements sociaux », assure le gouvernement.
Jusqu’ici pour être opérateur de logements sociaux, la capacité à construire des logements sociaux était un critère décisif. Désormais l'expérience dans le domaine de la gestion locative sera prise en compte.
PLUS D'AIDES INDIRECTES
Pour inciter les acteurs privés à construire des logements sociaux, « le principal levier est la défiscalisation nationale pour le logement social, reconduite jusqu'en 2025 » met en avant le gouvernement. Le Pays prévoit également d'augmenter les aides indirectes comme la mise à disposition d'assises foncières par le biais de bail emphytéotique ou cessions, l'instauration d'une fiscalité incitative, notamment sous forme d'exonération fiscale et l'octroi d'une subvention, sous réserve des disponibilités financières inscrites au budget de la Polynésie française. Les aides apportées par le Pays seront plafonnées. « Ce taux (qu'il est envisagé de fixer à 20%) sera arrêté en conseil des ministres. Il pourra être bonifié afin d'inciter les opérateurs à construire sur des assises foncières proposées par le Pays », peut-on lire dans l'exposé des motifs du projet de loi du Pays.
Pratique : des logements pour quels ménages ?
Qui pourra y accéder ?
Deux critères seront pris en considération : le revenu mensuel moyen du ménage et sa composition. Un arrêté pris en conseil des ministres fixera les modalités d'application du plafond concerné (de l'ordre de quatre fois le SMIG) en considération de la composition des ménages. Afin de satisfaire un objectif de mixité sociale, plusieurs catégories de ménages éligibles pourront être distinguées en fonction de leurs revenus.
Les demandeurs auront des dossiers à remplir auprès des organismes privés de logements sociaux. Au sein de chaque organisme, il y aura une commission d’attribution. Celle-ci sera composée de membres de l'organisme de logement social, de membres de la Polynésie et de représentants des communes où sont situés les logements ayant vocation à être attribués.
L'opérateur privé prendra ensuite sa décision à condition que la commission ait donné un avis favorable.
Quelles obligations ?
Les locataires s’engageront à occuper le logement à titre de résidence principale, à ne pas utiliser le logement comme un local commercial ou une location saisonnière et à souscrire une assurance contre l'incendie.
Les ménages étant soumis au contrat de location-vente auront en plus de ces trois premières obligations l'interdiction de revendre le logement dans les années suivant l'acte de vente à un prix de vente supérieur au prix d’acquisition.
Deux critères seront pris en considération : le revenu mensuel moyen du ménage et sa composition. Un arrêté pris en conseil des ministres fixera les modalités d'application du plafond concerné (de l'ordre de quatre fois le SMIG) en considération de la composition des ménages. Afin de satisfaire un objectif de mixité sociale, plusieurs catégories de ménages éligibles pourront être distinguées en fonction de leurs revenus.
Les demandeurs auront des dossiers à remplir auprès des organismes privés de logements sociaux. Au sein de chaque organisme, il y aura une commission d’attribution. Celle-ci sera composée de membres de l'organisme de logement social, de membres de la Polynésie et de représentants des communes où sont situés les logements ayant vocation à être attribués.
L'opérateur privé prendra ensuite sa décision à condition que la commission ait donné un avis favorable.
Quelles obligations ?
Les locataires s’engageront à occuper le logement à titre de résidence principale, à ne pas utiliser le logement comme un local commercial ou une location saisonnière et à souscrire une assurance contre l'incendie.
Les ménages étant soumis au contrat de location-vente auront en plus de ces trois premières obligations l'interdiction de revendre le logement dans les années suivant l'acte de vente à un prix de vente supérieur au prix d’acquisition.
Avis favorable du CESC
Le CESC a donné un avis favorable (31 voix pour et 4 abstentions) ce mardi au projet de loi du Pays mais a fait part de ses inquiétudes sur la qualité des constructions. Le CESC « recommande la mise en place d'une obligation de souscrire une assurance couvrant sur une longue durée (10 ans minimum) les malfaçons et défauts sur les constructions réalisées par ou pour le compte de l'organisme de logement social privé ». Pendant la construction, la quatrième institution du Pays conseille de mettre en place des « contrôles techniques ».
Autre remarque, les représentants de la société civile ont noté que « la notion d'éco-construction ou construction durable » ne transparaît pas dans les exigences minimales ». « Compte tenu du climat de nos latitudes, les normes minimales doivent intégrer la prise en compte des critères de performance énergétique : équipements de production d'énergie renouvelable, chauffe-eau solaire, ventilation naturelle traversant et matériaux d’isolation permettant l'économie d'énergie », rappelle le CESC.
Autre remarque, les représentants de la société civile ont noté que « la notion d'éco-construction ou construction durable » ne transparaît pas dans les exigences minimales ». « Compte tenu du climat de nos latitudes, les normes minimales doivent intégrer la prise en compte des critères de performance énergétique : équipements de production d'énergie renouvelable, chauffe-eau solaire, ventilation naturelle traversant et matériaux d’isolation permettant l'économie d'énergie », rappelle le CESC.
